SCIE em condomínio: quem é responsável e quem paga

A dúvida mais comum nos prédios é simples: quem tem de tratar dos extintores, da iluminação de emergência ou da deteção, e quem paga. A resposta está em duas leis, o regime jurídico da SCIE e o Código Civil, e é mais clara do que parece.

Quem é responsável pela segurança

• Nos edifícios de habitação (utilização-tipo I), a manutenção das condições de SCIE e as medidas de autoproteção são da responsabilidade dos proprietários
• Nas partes comuns da propriedade horizontal, a responsabilidade é do condomínio (artigo 6.º do RJ-SCIE)
• Perante a entidade competente, quem responde pelos espaços comuns é a administração do condomínio (Nota Técnica 02/2020 da ANEPC)
• Dentro de cada fração, a responsabilidade é do proprietário

Quem paga

• As despesas de conservação e fruição das partes comuns são suportadas pelos condóminos, na proporção da sua permilagem (artigo 1424.º do Código Civil)
• Isto inclui, em regra, extintores, iluminação de emergência, deteção, sinalização e portas corta-fogo das zonas comuns
• O custo normal da manutenção sai do orçamento anual e do fundo comum de reserva, conforme o que a assembleia aprovar
• Cada condómino paga a sua quota; a administração cobra, com juros e sanções se houver atraso

O que o administrador tem de fazer

• Executar as deliberações da assembleia, em regra no prazo de 15 dias úteis (artigo 1436.º do Código Civil)
• Intervir em situações de urgência e pedir depois à assembleia que ratifique (artigo 1436.º)
• Assegurar o cumprimento das disposições legais e administrativas relativas ao condomínio
• Em obras de conservação extraordinária ou inovação, apresentar pelo menos três orçamentos de proveniências diferentes, salvo decisão em contrário da assembleia ou do regulamento
• Verificar que existe seguro contra o risco de incêndio e propor à assembleia o capital seguro
• O administrador que omite os seus deveres responde civilmente pelos danos (artigo 1436.º, n.º 3)

O que a assembleia deve decidir

• Aprovar o orçamento e o contrato de manutenção dos equipamentos de segurança
• Aprovar obras ou substituições de maior valor (por exemplo, nova central de deteção ou iluminação de emergência)
• Nomear o delegado de segurança, quando exigível, ou confirmar que a administração assume essa função
• Registar tudo em ata, porque é a prova de que a decisão foi do condomínio

Delegado de segurança

• A entidade responsável designa um delegado de segurança para executar as medidas de autoproteção (artigo 20.º do RJ-SCIE)
• O delegado atua em representação, mas a responsabilidade continua a ser da entidade que o nomeia
• Num prédio de habitação pequeno, é frequente a função ser assumida pela administração

Casos que geram dúvidas

• Arrendatário: perante o condomínio, os encargos das partes comuns são do proprietário. O que se repassa ao inquilino depende do contrato de arrendamento
• Condómino que não paga: a administração cobra a quota; o condomínio não deixa de ter de cumprir a SCIE
• Prédio sem administrador: a responsabilidade é do condomínio, e convém convocar assembleia para nomear alguém
• Obras urgentes (por exemplo, iluminação de emergência avariada): o administrador pode agir e ratificar depois

Fontes e referências

• Decreto-Lei n.º 220/2008 (Lei n.º 123/2019), artigos 6.º e 20.º
• ANEPC, Nota Técnica n.º 02/2020
• Código Civil, artigos 1424.º e 1436.º
• Lei n.º 8/2022 (alteração ao regime da propriedade horizontal)

Informação geral e resumida. A aplicação ao seu edifício depende da utilização-tipo, da categoria de risco e do projeto aprovado. Ver as medidas na página SCIE.